ARTÍCULO 2048 CCyC. Gastos y contribuciones

"... El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Certificado de deuda

El artículo 2048 dispone que el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones, mención similar a lo dispuesto en el art. 524 CPCCN que le otorga a la constancia de deuda expedida por el administrador el carácter de título ejecutivo, razón por la cual el consorcio se encuentra legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.

Si bien los mencionados artículos son compatibles entre sí, no se puede dejar de mencionar que el art. 2048 CCyC establece un requisito que la norma procesal no contempla, es decir “el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si éste existe”.

Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual, al momento de iniciar la acción ejecutiva, deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el consejo de propietarios que por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo; art. 2044 CCyC) y además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de la expensas impagas (art. 2064, inc. b, CCyC).

La aprobación que exige la ley por parte del consejo de administración deberá instrumentarse por escrito mediante un “acta de aprobación” expedida y suscripta por los miembros que integran el mencionado consejo, instrumento que deberá ser acompañado con el certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título ejecutivo.

Es Obligación del Escribano solicitar el Informe?

Es común que los Escribanos desliguen su responsabilidad con la siguiente cláusula (o similar):

"Sin perjuicio de los expuesto, -que regirá exclusivamente para las relaciones de las partes-, la adquirente asume ante los organismos recaudadores, en los términos de la ley 22.427, las deudas que pudieran resultar por los conceptos enunciados, desligando al escribano autorizante de toda responsabilidad al respecto".

Certificación arancelada 

El Administrador puede percibir un arancel por la confección y extensión del Certificado de Deudas y Créditos cuando es solicitado por el Escribano Público interviniente en la escritura traslativa de dominio de una unidad funciona o bien de forma particular por la parte interesada. 

Por su parte, no corresponde considerar la tarea que ello demande como incluida en los honorarios profesionales que mensualmente percibe por sus tareas, pero sí, en cambio, reclamar a la unidad funcional causante del trámite el pago de un arancel por tal concepto.

Como contrapartida, es habitual que los Escribanos, -al facturar los gastos de escrituración-, cobren por el trámite y gestión que realizan para la obtención del certificado de expensas comunes (franqueo, gestor, etc.) que muchas veces se reduce a un simple llamado telefónico o al envío urgente de un fax a la administración.

Por su parte, la confección del certificado de deudas y créditos le demanda al Administrador un trabajo adicional no contemplado como tarea habitual en su gestión, ya que no solo debe informar con certeza sobre la existencia o no de deuda, sino también sobre el saldo del Fondo de Reserva, los datos completos de la póliza de seguro integral del edificio y, fundamentalmente, declarar si el consorcio es parte o no en algún litigio judicial.

Esta tarea implica para el Administrador una gran responsabilidad: en caso de cometer un error u omisión en la certificación, tendrá que responder con sus bienes personales, además del tiempo que le demandará la recolección y verificación de la información que ha de certificar.

Tan serio es el tema, que estos antecedentes, entre muchos otros, fueron contemplados en el dictado de la Norma Argentina IRAM 65.002 (Administración de la Propiedad Horizontal – Formulario de Uso Corriente – Certificado de deuda por expensas comunes), donde expresamente se reconoció en el texto del mismo formulario el derecho del Administrador a percibir un arancel por cada certificación.